Инвестируем в жилье

Рынок жилья в Архангельске, как и везде — это индикатор развития экономики. За последний год с ним произошли значительные изменения. Цены упали, участников стало меньше, меньше стало и рекламы. Некоторые стройки откровенно заморозились до лучших времен. На других работа ни на день не останавливается. Прояснить ситуацию мы попросили одного из зубров стройиндустрии областного центра — на наши вопросы отвечал зам директора компании «Архангельск-Инвест» Сергей Бобков.

— Премьер-министр Владимир Путин недавно высказал предположение, что цена на новое жилье в России должна быть на уровне 30 тыс. рублей за квадратный метр. Это реально?

— Надо понимать: стоимость жилья — это не только себестоимость строительства, но и стоимость подведения коммуникаций. Если говорить про дома, которые строились до получения в аренду земельных участков через конкурс и по низким арендным ставкам с закоммутированными сетями (данные участки не требуют больших вложений на инфраструктуру, на плату арендных платежей), то да — можно говорить об этой цене. Но таких вариантов практически не осталось.

Сегодня в Архангельске практически нет свободных земельных участков с подведенными коммуникациями, электро- и теплосетями, дорогами. Если бы государство могло взять на себя затраты на эту инфраструктурную подготовку, то можно было бы рассчитывать на значительное удешевление строительства. В любом случае, на этапе нулевого цикла застройки мы продаем жилье на правах долевого участия по цене чуть выше 30 тыс. руб. за кв. метр, это его приблизительная себестоимость с самой минимальной наценкой. А по окончании строительства оставшиеся квартиры продаем по рыночным ценам. В итоге мы на каждом сданном объекте зарабатываем искомые 10–15 % годовых, рентабельности предприятия.

— Некоторые эксперты считают, что с покупкой квартир следует еще немного подождать. Дескать, настоящее падение цен на недвижимость еще впереди.

— Это, скорее всего, относится к тем рынкам, где цена была от 70-ти тысяч за кв. метр. Может быть, эти прогнозы справедливы по отношению к строительному рынку Москвы — там возможно еще какое-то снижение. Иногда появляются предложения в Санкт-Петербурге — 45–47 тыс. руб./метр кв. в строящихся домах. Но это, скорее всего квартиры от компаний, которые не рассчитали свои силы и вынуждены срочно решать финансовые проблемы. Делать такие покупки опасно — есть риск, что дом может быть не достроен. Такие случаи бывают и в Архангельске — некоторые компании выбрасывают на рынок предложения, в которых квадратный метр стоит ниже 30 тыс. рублей. Я бы посоветовал быть крайне осторожными в делах с такими продавцами.

— В нашем городе иногда встречаются случаи, когда участники долевого строительства годами не могут дождаться ни квартир, ни денег. Насколько эффективно защищен механизм долевого участия граждан в строительстве жилых домов?

— Механизм долевого участия разрабатывался в пользу дольщика. Для застройщика он дает однозначно большую нагрузку. В любом случае надо смотреть на ту компанию, что продает и строит квартиры, на ее репутацию, опыт. Как говорится: доверяй, но проверяй. Обязательно необходимо использовать отзывы из сарафанного радио — спрашивать у знакомых и друзей, которые до этого уже приобретали какую-либо недвижимость. На этапе заключения договора необходимо поинтересоваться у застройщика документами на землю, в каком состоянии согласования по теплу и электричеству. Если потенциальный новосел будет вникать в эти и другие вопросы строительства, то проблем не должно быть, и он получит свою квартиру вовремя, и не потеряет свои накопления.

— Начиная с 2010 года все строительные организации будут обязаны вступать в саморегулируемые организации (СРО). СРО заменит институт лицензирования — ваше отношение?

— Необходимость в этом есть. В период роста вплоть до 2008-го года на строительном рынке появилось много дилетантов, фирм-однодневок, которые в условиях растущего спроса гнались за объемами, забывая о качестве. Сейчас спрос упал, скорость принятия решения покупателем замедлилась. Потребитель стал больше внимания обращать на качество. СРО в свою очередь будет выстраивать процесс управления качеством. Случайных компаний на рынке будет меньше. В то же время СРО несет субсидиарную ответственность с застройщиком и в случае чего у покупателей квартир появится дополнительная гарантия их имущественных прав.

— Совсем недавно Президент Медведев разговаривал с видными учеными на ту же тему, что поднималась на Госсовете в Архангельске — энергосбережение. Как в вашей компании решают эти вопросы?

— Во-первых, мы возводим наши здания в соответствии с новыми СНиПами, которые дают на порядок большую энергоэффективность. Вследствие этого, по сравнению со старыми домами коммунальные платежи в расчете на 1 кв.м. площади ниже в среднем на 30%. Во-вторых, управляющая компания, которая обслуживает наши дома (УК «Норд-Сервис») во всех помещениях общего пользования ставит энергосберегающие светильники. Потому что эффективность даже не в том, что они как таковые экономят электричество, а в том, что дольше служат. То есть одно дело купить лампочку за 10 рублей, другое — найти человека, который будет их вкручивать каждый месяц.

Еще один момент. Энергосбережение при проектировании домов стало браться нами за основу. Если раньше рассчитывали так: сколько надо столько и возьмем. Сейчас же каждый киловатт в цене, подключение платное. Это заставляет наших проектировщиков более тщательно продумывать меры экономии. Например, в строящемся административном здании на Троицком проспекте будет установлен центральный рекуператор тепловой энергии. Благодаря этому устройству мы значительно сэкономим, обменивая тепло между потоками теплого и холодного воздуха в помещениях.

— До начала кризиса вложения в покупку квартир расценивались как очень эффективные инвестиции. Сейчас экономика вроде бы начинает вставать с колен. Стоит ли вкладываться в приобретение жилья именно сейчас?

— Рекомендовать и советовать надо в каждом конкретном случае отдельно. В общем, и в целом, зарабатывать на этом рынке по-прежнему можно, поскольку всегда будет разница между ценой на начальном этапе строительства и ценой на уже готовое жилье. Другой вопрос — сколько и где заработать? В прошлом году можно было хорошо заработать на вложениях в валюту, но сегодня мы видим, как бивалютная корзина дешевеет.

— Среди строительных проектов «Архангельск-Инвест» в последнее время ярко выделяется жилой комплекс «Верона». Каковы его перспективы?

— «Верона» — это состоявшийся проект. В октябре мы увидим окончание забивки свай. Параллельно мы уже начинаем готовить материалы на нулевой цикл. Дом будет еще лучше, чем все построенные нами до этого. Например, будет использован керамический кирпич, а не силикатный.

Сегодня «Верона» — это очень интересное предложение. Во-первых, центральная часть города. Поблизости — университеты, больницы, элитные школы, магазины, выезд из города. Очень скоро находящиеся в окрестностях старые дома будут расселены и снесены. На их месте вырастут такие же современные комплексы, как и «Верона». По сути это будет хороший микрорайон, в котором будут жить люди приблизительно одинакового положения и достатка, что создаст благоприятный социальный климат.

Необходимо отметить, еще один важный момент: ООО УК «Норд-Сервис» при эксплуатации ранее построенных ООО «Архангельск-Инвест» домов выявляет слабые места в конструкциях и материалах, выдает замечания удобства обслуживания, а мы учитываем в следующих домах («Верона») эти пожелания.

Таким образом, обратная связь между конструкторами (проектировщиками) и эксплуатационщиками дома прямо способствует улучшению качества.

На практике застройщик, передающий построенный дом в ТСЖ выполняет одну задачу — переложить со своего предприятия как можно больше вопросов на ТСЖ, что приводит к удорожанию эксплуатационных расходов на квартиру.